Des contraintes réglementaires pour supprimer les passoires thermiques

Des contraintes réglementaires pour supprimer les passoires thermiques

La loi n° 2021 – 1104 du 22 août 2021 a défini plusieurs étapes pour supprimer les habitations les plus énergivores

Les  5 à 7 millions de logements classés F et G à l’issue de leur DPE sont maintenant désignés de Passoires Thermiques. Depuis 2021, la réglementation restreint les modalités de leur mise en location. Dans 10 ans, ces logements qui seront alors qualifiés « d’indécents », ne pourront plus être mis en location, s’ils restent dans leur état actuel. Une vraie révolution sur le marché de l’immobilier d’habitation, et une incitation très forte à leur rénovation thermique par leurs propriétaires.

Comment va se dérouler la mise en place des restrictions ?

Une nouvelle expression : «  passoire thermique »

Voilà une expression maintenant connue de tous. Elle n’est pourtant apparue qu’il y a quelques années.

Le terme de « passoire thermique », ou « passoire énergétique » désigne les logements gros consommateurs d’énergie, en raison notamment d’une isolation défectueuse. L’air froid y pénètre en hiver provoquant une surconsommation de chauffage. L’air chaud y entre l’été, entrainant une utilisation excessive de la climatisation lorsqu’il y en a une.

A l’issue du nouveau DPE , ces appartements sont classés F s’ils consomment ente 331 et 450 kWh/m²/an et G au-delà de 450.

Cette consommation  englobe le chauffage y compris le chauffage d’appoint, le refroidissement, l’eau chaude, l’éclairage artificiel, le refroidissement, et la ventilation.

En France, cela concerne souvent les bâtiments construits avant 1975. À cette époque, les techniques d’isolation thermique étaient peu répandues. Celle-ci ne faisait l’objet d’aucune réglementation. Les premières réglementations sur l’isolation ont été promulguées au milieu des années 1970, suivies peu après par la première loi sur les économies d’énergie en 1978.

Nouveau DPE passoire thermique
Nouveau DPE

5 à 7 millions de passoires thermiques en France

L’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) évalue le nombre des logements classés F et G à 5,2 millions parmi les 30 millions de résidences principales : soit 17 % du parc. Cette estimation est très en dessous de celle réalisée par la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM), qui est de 7 à 8 millions. Cela montre le chemin à parcourir en matière de rénovation énergétique. Le gouvernement a du c coup fixé un objectif de 700 000 logements rénovés thermiquement chaque année.

La législation (loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021) sur l’énergie et le climat établit la neutralité carbone comme objectif principal d’ici 2050. Ses deux volets principaux sont

  1. la sortie des énergies fossiles grâce au développement à grande échelle des énergies vertes
  2. La suppression des passoires thermiques à un horizon d’environ 10 ans, par leur rénovation

Pour les logements, le texte définit un plan d’action par étapes de 2021 à 2034.

Une réglementation de plus en plus exigeante

  • Depuis Août 2022, il est interdit aux bailleurs de logements notés F ou G à l’issue de leur Diagnostic de Performance Energétique (DPE), de revaloriser de leur propre initiative le loyer lors de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire sauf à effectuer la rénovation nécessaire.
    • Une classe E minimum est ainsi requise pour une éventuelle hausse de loyer.
  • A partir de 2023, les appartements mal isolés et à consommation énergétique excessive seront désignés comme indécents. Un premier seuil d’indécence énergétique a été fixé pour les métropoles françaises, de sorte que les logements consommant annuellement plus de 450 kWh/m², c’est-à-dire classés G, ne peuvent plus être remis en location.
  • À partir du 1er janvier2025, tous les logements classés G (environ 600.000 logements) ne pourront plus être loués ni par un nouveau bail ni par un bail existant. Dans ce deuxième cas, le locataire sera en droit d’exiger des travaux de mise en conformité.
  • À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F (environ 1.200.000 logements supplémentaires) ne pourront plus être loués. Seuls les logements des classes A à E pourrons encore l’être.
  • À partir du 1er janvier 2034, la location des logements classés E (environ 2.600.000 logements) sera aussi interdite. Seuls les logements entre la classe A et la classe D seront encore louables.

Les appartements et les maisons de ces catégories présentent des surconsommations d’énergie en raison de la faiblesse de l’isolation de leurs combles, murs, sols ou fenêtres. Cette surconsommation peut aussi résulter d’une mauvaise ventilation, être provoquée par des appareils de chauffage âgés, défectueux ou mal réglés. On estime qu’en France le classement moyen des logements est la catégorie E,  correspondant à consommation annuelle de 231 à 330 kWh par m².

Ces contraintes viennent s’ajouter à celles mises en place par des lois précédentes comme par exemple l’instauration d’un carnet numérique, ou l’obligation d’individualiser les dépenses de chauffage, climatisation et eau chaude dans les immeubles collectifs.

La politique gouvernementale doit arbitrer entre une élévation du niveau de performance thermique attendu, et donc du coût de construction, et le risque d’un ralentissement des mises en construction de logements neufs, dans un marché caractérisé par un besoin important dans de nombreuses agglomérations voire régions…

Des sanctions à venir

Le Parlement statuera à partir de 2023 les sanctions en cas de non-respect des obligations issues de la Loi.

Celles-ci devraient tenir compte de la diversité des situations individuelles tout en accentuant la pression sur les  propriétaires. Une mise en place de contraintes financières est envisagée sous la forme par exemple de malus et d’amendes infligés aux propriétaires qui n’effectueraient pas les travaux nécessaires.

A noter que pour atténuer l’impact financier de cette législation, il existe, au niveau national, plusieurs incitations fiscales ou aides telles que :

  • MaPrime Rénov`
  • La prime énergie
  • La TVA à 5,5%
  • Les éco-crédits
  • Les subventions de l’ANAH

Certaines collectivités locales (communes, communautés de communes, conseils régionaux …) ont aussi mis en place des aides pour encourager les propriétaires et les bailleurs sociaux à rénover leur parc immobilier.

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